一、政策出臺(tái)背景
我區(qū)于2021年9月出臺(tái)了《關(guān)于深化工業(yè)用地有機(jī)更新 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)提升的實(shí)施意見（試行）》，政策有效期至2023年12月31日。2024年1月，杭州市出臺(tái)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市推進(jìn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號(hào)），對(duì)低效工業(yè)用地再發(fā)開涉及的產(chǎn)業(yè)空間產(chǎn)權(quán)分割、工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓、存量建設(shè)用地置換等內(nèi)容做了規(guī)定。為貫徹市級(jí)政策要求，更好推動(dòng)區(qū)工業(yè)用地有機(jī)更新項(xiàng)目實(shí)施，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，出臺(tái)《關(guān)于深化工業(yè)用地有機(jī)更新 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)提升的實(shí)施意見》。
二、政策依據(jù)
1.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）
2.《浙江省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號(hào)）
3.《浙江省自然資源廳關(guān)于降低企業(yè)用地成本 支持民營經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（浙自然資規(guī)〔2019〕3號(hào)）
4.《中共杭州市委 杭州市人民政府 關(guān)于實(shí)施“新制造業(yè)計(jì)劃”推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（市委〔2019〕17號(hào)）
5.《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市推進(jìn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號(hào)）
三、適用對(duì)象
全區(qū)已完成區(qū)級(jí)審核的工業(yè)區(qū)塊，特別是其中土地利用效率低的區(qū)塊；符合單元詳規(guī)但不在集聚區(qū)內(nèi)的零星工業(yè)用地。
四、主要內(nèi)容
《關(guān)于深化工業(yè)用地有機(jī)更新 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)提升的實(shí)施意見（修訂)》主要包括總體要求、基本原則、主要目標(biāo)、實(shí)施范圍、推進(jìn)模式、政策舉措、保障措施、附則等部分，附件為余杭區(qū)工業(yè)用地有機(jī)更新領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單。
一是突破發(fā)展限制，積極鼓勵(lì)探索。建筑退距可按改造后不低于現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查；鼓勵(lì)綠地統(tǒng)籌集中布置；停車配建標(biāo)準(zhǔn)要綜合考慮產(chǎn)業(yè)類型、形態(tài)、功能等因素。
二是優(yōu)化項(xiàng)目審批，強(qiáng)化全程監(jiān)管。土地交易申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，支持屬地平臺(tái)、鎮(zhèn)街行使土地使用權(quán)的優(yōu)先收購權(quán)。
三是推動(dòng)低效整治，加快騰籠換鳥。經(jīng)司法拍賣或破產(chǎn)清算的工業(yè)用地，應(yīng)按合同約定的規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
四是支持并宗開發(fā)，用好零星土地。相鄰工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下可以并宗再開發(fā)。對(duì)經(jīng)論證不具備單獨(dú)開發(fā)條件的零星用地，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后，可單獨(dú)出具或與相鄰地塊一并出具規(guī)劃條件。
五是支持續(xù)期開發(fā)，鼓勵(lì)“飛地”入園。工業(yè)用地使用權(quán)期限屆滿的，在符合規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施再開發(fā)的，可按最長不超過30年續(xù)期。鼓勵(lì)工業(yè)區(qū)塊外工業(yè)用地通過置換方式向區(qū)塊內(nèi)集中集聚。鼓勵(lì)將農(nóng)村地區(qū)低效用地復(fù)墾后產(chǎn)生的指標(biāo)“飛地”入園。
六是允許分割轉(zhuǎn)讓，鼓勵(lì)存量置換。對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)地”政策實(shí)施以前，工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的存量低效工業(yè)用地，在符合國土空間規(guī)劃等前提下，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，可分割轉(zhuǎn)讓實(shí)施再開發(fā)。因?qū)嵤┢瑓^(qū)統(tǒng)籌再開發(fā)需要，存量集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間以及集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，可按照“面積相近或價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，由建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂置換協(xié)議。
七是完善功能配套，推動(dòng)產(chǎn)城融合。鼓勵(lì)地下空間統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)，實(shí)施區(qū)域整體形象提升，增加建筑紅線退讓，提升道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，保障宿舍型租賃住房供給。
八是推進(jìn)共建運(yùn)營，打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)。發(fā)揮市場(chǎng)主體和政策撬動(dòng)作用，探索“零運(yùn)營費(fèi)用、爭獎(jiǎng)勵(lì)資金、享績效分成”的共建運(yùn)營模式，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商整租產(chǎn)業(yè)空間，打造總部樓宇、小微園區(qū)、孵化器、眾創(chuàng)空間等載體，約定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營目標(biāo)、年度任務(wù)及績效考核。
五、新舊政策差異
（一）調(diào)整政策依據(jù)。增加了《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市推進(jìn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號(hào)）相關(guān)表述。
（二）調(diào)整基本原則。一是政府主導(dǎo)，落實(shí)方案。二是因地制宜，全面推進(jìn)。三是分類指導(dǎo)，管理規(guī)范。
（三）調(diào)整主要目標(biāo)。力爭到2026年，有機(jī)更新工業(yè)用地5000畝，改擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)空間600萬平方米；新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)150家，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率達(dá)到36.5萬元/人以上；列入提升計(jì)劃的300畝以上工業(yè)功能區(qū)工業(yè)產(chǎn)值年均增長6%以上；制造業(yè)投資年均增長15%以上；規(guī)上制造業(yè)企業(yè)研發(fā)經(jīng)費(fèi)占營業(yè)收入比重超過3.8%；規(guī)上工業(yè)畝均稅收年均增長4%以上，畝均稅收低于5萬元的規(guī)上工業(yè)企業(yè)依法依規(guī)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)清零。
（四）調(diào)整實(shí)施范圍。實(shí)施范圍包括全區(qū)已完成區(qū)級(jí)審核的工業(yè)區(qū)塊（特別是其中土地利用效率低的區(qū)塊）和不在集聚區(qū)內(nèi)的零星工業(yè)用地（符合單元詳規(guī)的區(qū)塊）。
（五）調(diào)整推進(jìn)模式。針對(duì)“企業(yè)自主改造”模式：企業(yè)可將不超過提容部分建筑面積的45%，按每幢（單元）不小于3000平方米或每層不小于1000平方米分割轉(zhuǎn)讓，其中配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施不得分割轉(zhuǎn)讓。針對(duì)“社會(huì)資本參與改造”模式：鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體參與工業(yè)用地有機(jī)更新，并簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議及履約監(jiān)管協(xié)議，約定項(xiàng)目驗(yàn)收通過后產(chǎn)權(quán)分割比例，按單一產(chǎn)權(quán)分割登記。
（六）調(diào)整政策舉措。根據(jù)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市推進(jìn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》（杭政辦函〔2024〕2號(hào)）增加工業(yè)用地自主再開發(fā)、聯(lián)合再開發(fā)、并宗再開發(fā)、續(xù)期再開發(fā)、司法處置再開發(fā)、飛地”入園再開發(fā)、分割轉(zhuǎn)讓再開發(fā)、存量建設(shè)用地置換再開發(fā)等政策條款，對(duì)部分原有政策進(jìn)行合并精簡。
六、關(guān)鍵詞解釋
提容部分：企業(yè)有機(jī)更新后容積率相較經(jīng)規(guī)資部門認(rèn)定改造前容積率的提升部分。
“飛地”：隸屬于某一行政區(qū)管轄但不與本區(qū)毗連的土地。
七、注意事項(xiàng)
各實(shí)施主體要對(duì)存量工業(yè)用地有機(jī)更新項(xiàng)目有關(guān)審批材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。對(duì)任何采取欺騙、隱瞞手段騙取審核同意的，依法撤銷相應(yīng)權(quán)證并追究相關(guān)人員責(zé)任。
八、政策有效期
政策有效期至2026年12月31日。
九、解讀機(jī)構(gòu)
解讀機(jī)構(gòu)：杭州市余杭區(qū)經(jīng)信局
解讀人：項(xiàng)葆鈞
聯(lián)系方式：0571-89515944